اگر نوع مالکیت در سند ذکر نشود، ملک چگونه منتقل می‌شود؟

در بسیاری از معاملات ملکی، خریداران هنگام تنظیم سند فقط روی قیمت، وام یا تاریخ انتقال تمرکز می‌کنند. اما یکی از موضوعات مهمی که گاهی کمتر به آن توجه می‌شود، نحوه مالکیت مشترک ملک است. این موضوع می‌تواند سال‌ها بعد، مخصوصا پس از فوت یکی از مالکان، آثار حقوقی بسیار مهمی ایجاد کند.

در حقوق املاک انتاریو، زمانی که دو یا چند نفر یک ملک را با هم خریداری می‌کنند، معمولا مالکیت به یکی از دو شکل زیر ثبت می‌شود:

• Joint Tenancy
• Tenancy in Common

پرونده‌ای که امروز بررسی می‌کنیم، به این سؤال مهم پاسخ می‌دهد که اگر در سند مالکیت مشخص نشود کدام نوع مالکیت مدنظر بوده، قانون چه فرضی را در نظر می‌گیرد.

پرونده Hardy v. Estate of Louise Winters Hardy, 2022 ONSC 1966

در این پرونده، زوجی در سال 1986 ملکی را خریداری می‌کنند و از وکیل خود می‌خواهند که مالکیت را به صورت Joint Tenancy در سند ثبت کند. اما به دلیل اشتباه وکیل، هیچ اشاره‌ای به نوع مالکیت در سند نمی‌شود. یعنی سند مشخص نمی‌کرد که مالکیت Joint Tenancy است یا Tenancy in Common.

سال‌ها بعد، در سال 2021، زوجه بدون وصیت‌نامه فوت می‌کند. تنها وارث او نیز پسر خانواده بود. بعد از فوت، این اختلاف مطرح می‌شود که آیا سهم زوجه به صورت خودکار به همسر منتقل شده یا باید جزو ماترک متوفی محسوب شود و طبق قوانین ارث تقسیم شود.

تفاوت Joint Tenancy و Tenancy in Common چیست؟

برای درک اهمیت این پرونده، ابتدا باید تفاوت این دو نوع مالکیت را بدانیم.

Joint Tenancy

در Joint Tenancy، اگر یکی از مالکان فوت کند، سهم او به صورت خودکار به مالک دیگر منتقل می‌شود.

به این اصل در حقوق، Right of Survivorship گفته می‌شود.

در این حالت:

• سهم متوفی وارد فرآیند ارث نمی‌شود،
• نیازی به وصیت‌نامه نیست،
• و مالک دیگر مستقیما مالک کل ملک می‌شود.

Tenancy in Common

اما در Tenancy in Common، هر شخص مالک سهم مشخصی از ملک است.

اگر یکی از مالکان فوت کند:

• سهم او به صورت خودکار منتقل نمی‌شود،
• بلکه طبق وصیت‌نامه یا قوانین ارث تقسیم خواهد شد.

در نتیجه، وراث متوفی ممکن است مالک بخشی از ملک شوند.

قانون انتاریو چه می‌گوید؟

مطابق بند 1 ماده 13 قانون Conveyancing and Law of Property Act در انتاریو، اگر در سند مالکیت به نوع مالکیت اشاره نشود، فرض قانونی این است که مالکیت به صورت Tenancy in Common بوده است.

یعنی قانون به طور پیش‌فرض فرض نمی‌کند که مالکیت مشترک از نوع Joint Tenancy است. در نتیجه، در چنین شرایطی سهم متوفی به صورت خودکار به شریک دیگر منتقل نمی‌شود.

چرا دادگاه در این پرونده سند را اصلاح کرد؟

اگرچه قانون فرض اولیه را بر Tenancy in Common قرار می‌دهد، اما قوانین انتاریو این امکان را هم پیش‌بینی کرده‌اند که اگر اشتباهی برخلاف قصد واقعی طرفین رخ داده باشد، دادگاه بتواند سند را اصلاح کند.

در این پرونده، دادگاه به چند نکته مهم توجه کرد:

اشتباه وکیل محرز بود

وکیل پرونده در دادگاه شهادت داد که زوجین صراحتا از او خواسته بودند مالکیت به صورت Joint Tenancy ثبت شود، اما او به اشتباه این موضوع را در سند وارد نکرده بود.

قصد واقعی طرفین مشخص بود

مدارک و شرایط پرونده نشان می‌داد که زوجین از ابتدا قصد داشتند در صورت فوت یکی از آن‌ها، مالکیت کامل به دیگری منتقل شود.

ورثه مخالفتی نداشت

پسر خانواده که تنها وارث متوفی بود نیز این موضوع را تأیید کرد و با اصلاح سند موافقت داشت.

تصمیم نهایی دادگاه

دادگاه با استناد به مواد 123 و 160 قانون Land Titles Act اعلام کرد که اشتباه رخ‌داده باید اصلاح شود.

در نتیجه، دادگاه دستور داد مالکیت ملک به صورت Joint Tenancy تلقی شود و سهم زوجه متوفی به طور خودکار به همسر منتقل گردد.

چرا این پرونده اهمیت دارد؟

این پرونده نشان می‌دهد که نحوه ثبت مالکیت در اسناد ملکی فقط یک موضوع فنی یا اداری نیست. تفاوت بین Joint Tenancy و Tenancy in Common می‌تواند تأثیر مستقیمی بر:

• انتقال ارث،
• حقوق وراث،
• برنامه‌ریزی مالی،
• و حتی اختلافات خانوادگی داشته باشد.

گاهی یک اشتباه کوچک در تنظیم سند می‌تواند سال‌ها بعد باعث دعوای حقوقی پیچیده شود.

چند نکته مهم برای خریداران ملک

نوع مالکیت را دقیق بررسی کنید

اگر ملک را به صورت مشترک خریداری می‌کنید، حتما مطمئن شوید نوع مالکیت به درستی در سند ثبت شده است.

صرف توافق شفاهی کافی نیست

حتی اگر همه طرفین درباره نوع مالکیت توافق داشته باشند، اگر این موضوع در سند منعکس نشود، ممکن است بعدها اختلاف ایجاد شود.

اصلاح اشتباه همیشه ساده نیست

در این پرونده، دادگاه به دلیل وجود مدارک کافی و رضایت ورثه سند را اصلاح کرد. اما در بسیاری از پرونده‌ها ممکن است چنین مدارکی وجود نداشته باشد یا وراث با اصلاح سند مخالفت کنند.

جمع‌بندی

پرونده Hardy یکی از نمونه‌های مهم در حقوق املاک انتاریو است که نشان می‌دهد نوع مالکیت مشترک ملک می‌تواند آثار حقوقی بسیار مهمی داشته باشد.

در انتاریو، اگر در سند مالکیت اشاره‌ای به نوع مالکیت نشود، فرض قانون بر Tenancy in Common است. اما اگر ثابت شود این موضوع برخلاف قصد واقعی طرفین بوده و اشتباهی در تنظیم سند رخ داده، دادگاه می‌تواند سند را اصلاح کند.

به همین دلیل، هنگام خرید ملک مشترک، بررسی دقیق اسناد و نحوه ثبت مالکیت اهمیت بسیار زیادی دارد؛ موضوعی که گاهی سال‌ها بعد، در زمان فوت یکی از مالکان، اهمیت واقعی خود را نشان می‌دهد.